2018 : créer du déficit foncier grâce aux gros travaux
Afin d’éviter aux contribuables de supporter une double charge fiscale en 2019, le législateur a prévu d’annuler l’imposition des revenus 2018 en instaurant un crédit d’impôt exceptionnel : le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR). Globalement il existe deux moyens de défiscaliser : augmenter ses charges pour diminuer son revenu imposable ou investir dans de (gros) travaux sur les biens immobiliers (non meublés) mis en location.
En tant que bailleur que va-t-il se passer pour moi ?
En tant que propriétaire bailleur, vos revenus fonciers seront soumis en 2019 au prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. Ils ne seront donc pas soumis à l’IR de 2018, pour autant qu’en sera-t-il des charges ouvrant droit à des déductions fiscales ?
Traditionnellement,le déficit foncier est généré par un montant de charges (généralement en cas de gros travaux réalisés) supérieur à la somme des loyers perçus par le bailleur. Ce déficit viendra alors s’imputer dans la limite de 10 700 € par an sur l’ensemble des revenus du contribuable. C’est là que va intervenir le bonus fiscal sur les travaux réalisés. Étant donné qu’il n’y aura pas d’impôt 2018 à payer, il n’y aurait à priori aucun intérêt à pratiquer des déductions. Cette préoccupation ayant fait l’objet de longs débats, le législateur a pensé à tout pour que le bailleur n’ait pas à reporter ses gros travaux en 2019 et pénalise par la même occasion les professionnels du bâtiment.
En effet, la déduction sera donc sans effet fiscal en 2018 mais elle sera prise en compte à 50 % en 2019 puisque le dispositif mis en place limite la déductibilité des travaux réalisés en 2019 à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019.
Mr Durand, qui a réalisé 60 000 € de travaux en 2018 et aucun travaux en 2019…
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| 2018 | 2019 | |
|---|---|---|
| Loyers Perçus | 15 000 € | 15 000 € |
| Travaux de rénovation | 60 000 € | 0 € |
| Montant de travaux imputable | 0 € | 30 000 € |
| Revenus fonciers | – 45 000 € | – 15 000 € |
| Imputation | 10 700 € | 10 700 € |
| Résultat foncier | – 34 300 € | – 38 300 € |
Pour 2019 : un bonus de 50 % !
Vous l’avez donc compris si vous réalisez de gros travaux en 2018, la totalité sera déduite une première fois sur la déclaration 2018 et une seconde fois à hauteur de 50 % en 2019. L’objectif étant de grossir au maximum le déficit « reportable » afin de maximiser l’économie d’impôts.
Ce bonus ne fonctionnera à plein que pour les déficits fonciers importants. En effet, pour que l’opération soit la plus rentable possible, le montant des travaux devrait dépasser a minima le double des loyers perçus auxquels seront rajoutés 2 x 10 700 €(montant imputable sur vos impôts 2018 et 2019). Ce n’est par contre pas le cas des petits travaux, imputables en totalité sur les revenus fonciers qui ne sont pas non plus concernés par la mesure mise en place.
Attention : la perception de revenus exceptionnels en 2018, quant à eux, sera aussi imposée, il n’y a aucune annulation prévue.
Quels travaux pouvez-vous envisager ?
- travaux de rénovation de l’intérieur du logement
- travaux d’isolation pour favoriser l’économie d’énergie
- mise en place d’un système de chaleur renouvelable
- en extérieur : ravalement de façade
- rénover la toiture
- changer les fenêtres
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Source: Le Pret Immobilier
