Comment financer un investissement locatif ?
Quel prêt choisir ?
Vous aurez le choix entre deux prêts : amortissable ou in fine.
Dans le cadre d’un premier investissement locatif, les banques proposent généralement le prêt amortissable. L’idée étant que les loyers servent à rembourser l’emprunt et ses intérêts. Ce prêt est accordé sans condition de ressource et peut-être souscrit sur une durée de 5 à 35 ans. Attention, plus la durée du crédit sera longue, plus son montant total sera élevé.
Le prêt in fine s’adresse plutôt aux personnes possédant déjà d’autres revenus fonciers. En effet, ce type de crédit permet à un investisseur de ne payer que les intérêts et les frais d’assurance pendant son prêt. La totalité du capital emprunté ne sera réglé qu’au terme du crédit en une seule mensualité. Attention, le prêt in fine est onéreux car les intérêts portent sur le capital emprunté pendant toute la durée du prêt et risqué car l’emprunteur doit pouvoir rembourser la totalité du capital à l’échéance du prêt. D’où l’intérêt de posséder déjà d’autres revenus fonciers afin d’y imputer une part des intérêts du nouveau crédit immobilier et réduire ainsi vos impôts.
La durée d’emprunt
La durée du prêt sera déterminante pour la rentabilité du projet d’investissement locatif. En effet, plus elle sera courte, plus les mensualités de remboursement seront élevées. Un point à bien prendre en compte pour éviter de se retrouver dans une situation délicate en cas de difficultés financières provisoires.
A contrario, une durée de crédit plus longue permettra d’obtenir des mensualités plus faibles et donc limiter les risques de surendettement.
Plus le crédit sera court, plus le taux d’intérêt sera intéressant.
En ce moment, les meilleurs taux permettent d’emprunter en moyenne à 1,28 % sur 15 ans et 1,48 % sur 20 ans. Sur une durée de 25 ans, les taux sont compris entre 1,40 et 2,32 %. Le prêt immobilier revient au final plus cher.
Le taux d’endettement
Un des éléments sur lequel les banques se penchent dans le cadre d’un prêt immobilier est le taux d’endettement de l’emprunteur.
En effet, pour pouvoir souscrire à un crédit immobilier, ce dernier ne doit pas dépasser 33 % des revenus de la personne. Il peut exister une certaine souplesse de la part de certains établissements de prêt selon le profil de l’investisseur.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers que vous allez percevoir seront intégrés à hauteur de 70 % dans vos revenus. Une mesure qui vise à pallier d’éventuels imprévus comme des travaux ou des impayés.
L’assurance emprunteur
Lors d’un investissement locatif, il est possible de faire des économies sur certaines garanties d’assurance. En effet, ces dernières sont souvent réduites aux risques de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie.
De même, grâce à la délégation d’assurance et l’amendement Bourquin, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
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Source: Le Pret Immobilier
